各乡镇、街道、管委会，区直及驻涵有关单位：

　　为提高土地资源节约集约利用水平，推动城镇低效产业用地再开发，促进招商引资和项目带动效率，根据《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）〉的通知》（国土资发〔2016〕147号）、《福建省人民政府办公厅关于加快推进工业企业“退城入园”转型升级的指导意见》（闽政办〔2019〕52号）和《福建省人民政府关于进一步推进工业用地提质增效促进工业经济高质量发展的通知》（闽政〔2022〕19号）等文件精神，结合我区实际，提出以下实施意见。

　　一、城镇低效产业用地再开发原则

　　城镇低效产业用地再开发应遵循“政府引导、规划先行，企业协商、依法依规，利益共享、多方共赢”的原则。强化政府统筹力度和企业自主开发在盘活低效产业用地的主渠道作用，积极稳妥推进低效产业用地的再开发利用。

　　二、城镇低效产业用地再开发范围

　　城镇低效用地，是指经2009年第二次全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、设施落后、利用粗放、用途不合理且权属清晰、无法律纠纷的城镇存量建设用地。重点是工业园区范围内的存量产业建设用地（含工业、仓储、物流、科研等用途），但现状为闲置土地的不得列入再开发范围。以下土地可列入城镇低效产业用地再开发范围：

　　（一）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；

　　（二）不符合安全生产和环保要求的产业用地；

　　（三）建筑物和构筑物存在严重安全隐患的产业用地；

　　（四）“退二进三”的产业用地；

　　（五）现状土地利用效率低的用地（包括建筑容积率、建筑系数低于合同要求或产业标准，投入产出率低等）；

　　（六）其他经市、区政府同意列入的再开发项目。

　　三、城镇低效产业用地再开发用途分类管理

　　（一）对于改变土地用途的管理。以“工改商”方式进行再开发的，按照市级文件执行。以“工改工”方式进行标准化厂房建设再开发的（标准化厂房是指在规定区域内按国家通用标准及行业统一规划设计、集中建设的具有通用性、配套性、集约性,用于工业生产的标准化厂房），实施方案报区政府批准后，由自然资源部门按新用途办理用地协议出让手续，土地使用权人补交土地出让金后，予以办理不动产登记。

　　（二）对于暂不改变土地用途的管理。以“工改工”方式兴办新兴产业及我省鼓励发展的生产性或高科技服务业的，或以“工改公共”方式进行再开发的，可继续按原用途使用，过渡期为5年，期间不得进行产权分割转让，但可整体转让，同时权责一并转移。过渡期满后，土地使用权人需按依法批准的新规划用途办理用地手续，补交土地出让金，并办理不动产登记。

　　四、城镇低效产业用地再开发方式

　　（一）明确再开发方式。按照土地处置方式划分，再开发方式分为政府开发、自主开发和合作开发三种方式。原地块因规划被分割为多个地块的，原土地使用权人可组合利用上述方式综合开发。鼓励国有企业以联营、入股、并购等方式参与低效产业再开发。

　　1.政府开发。低效产业用地再开发实施方案（以下简称：“实施方案”）确定的城镇低效产业用地仍作为工业用地性质的地块，土地使用权人可根据土地实际利用现状和《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）规定，经区政府批准后进行国有建设用地使用权分割登记。分割登记后的地块可由政府有偿收回，并按工业用地新用途重新挂牌出让，由新的企业竞得并自行按相关规定开发；也可通过协商方式转让给政府所属的国有企业，由区政府统一安排或由国有企业按相关规定进行开发。

　　2.自主开发。鼓励原有企业按相关规定继续建设厂房扩大生产，或投资建设标准化厂房二次招商出租。企业也可利用原有工矿仓储用地（仅限于新建、重建建筑）或现状建筑兴办工业性质的信息服务、研发设计、创意文化等新兴产业及我省鼓励发展的生产性或高科技服务业，实行“工改工”的过渡模式，改功能、暂不改用途；或兴办非工业性质的园区配套的教育、医疗等公共服务设施，实行“工改公共”的过渡模式，改功能、暂不改用途。

　　3.合作开发。企业无继续投资建设意愿的，鼓励国有企业作为投资主体，采取独资、联营、入股、并购等方式，会同社会资本参与建设标准化厂房、创新创业场所及科技孵化器建设等，由所在乡镇、街道或园区管委会提出方案报区政府审批同意后，其载体房屋可按幢、层进行产权登记并出租或转让，引进相关产业，作为“零地”招商的重要载体。

　　（二）鼓励集中整体开发。鼓励市场主体收购相邻多宗低效利用地块，向所在乡镇、街道或园区管委会申请集中改造开发，自然资源部门根据申请，依法依规将分散的土地合并变更登记。城镇低效用地再开发涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星建设用地，可一并进行改造开发，但单宗零星用地面积原则上不超过3亩，且累计面积不超过改造再开发项目总面积的10%。

　　五、城镇低效产业用地再开发审批

　　（一）招商项目准入审批。相关部门对二次招商的企业是否符合园区提升实施规划、产业规划、控制性详细规划、环保要求等相关规划和相关政策情况进行准入把关，同时应根据本部门的行业要求或标准，明确负面清单，严控禁止类项目进入。

　　（二）“工改工”审批。利用原有工业仓储（非标准化厂房）用地进行新建、重建标准化厂房的，由项目业主将新建、重建方案报所在乡镇、街道或园区管委会审查，符合改造条件的，由自然资源部门按规定对改造地块进行规划审查、委托第三方进行地价评估、拟定用途变更意见报区政府研究批复后，与业主签订土地出让合同补充协议，业主按规定补缴土地出让金。“工改工”涉及新兴产业及我省鼓励发展的生产性或高科技服务业的，参照“工改公共”方式审批。

　　（三）“工改公共”审批。对于临时过渡改造为园区教育、医疗、文化等公共服务设施的审批，分以下两种类型：

　　1.涉及按现状建筑进行临时功能改造的（过渡期5年），参照《莆田市人民政府关于利用空闲用地和房屋资源举办民生服务机构的通知》（莆政综〔2020〕41号）有关规定执行。由项目业主将实施方案报所在乡镇或园区管委会审查，符合改造要求的，报相关主管部门按有关文件规定审批。拟改变的项目必须已取得不动产权证，使用功能必须复核房屋结构、质量、消防等安全要求，涉及改建的，应按规定办理相关手续。

　　2.涉及利用现有土地新建或拆除重建的，由区级相关部门根据联审纪要及经图审的建施图等按规定办理建设工程规划许可、施工许可、消防、竣工验收等手续。

　　兴办行业为公共服务设施的，允许突破非生产性建筑的双控指标。过渡期内，可暂不办理土地用途变更手续。过渡期满，符合有关规定的，可以协议方式依法办理土地用途变更等相关手续。

　　（四）相关优惠政策

　　1.对二次招商的企业在项目落地后符合条件的，科技计划项目、省引才引智计划等可申请资金补助；省级高新技术企业、国家高新技术企业、科技小巨人领军企业等可申请资金奖励；省级新型研发机构、重点实验室、省众创空间、省级科技孵化器、省级星创天地等可申请创新平台建设资金补助。

　　2.对涵江区辖区内已投产的工业企业，利用低效产业用地发生改建、扩建及迁建等技改项目投资，可按工信部门相关文件规定及业务流程，申请办理技改项目投资设备补助、技改完工奖励、省级技改基金低息信贷支持等惠企政策。

　　3.对符合《莆田市人民政府关于实施园区标准化建设推进高质量发展若干措施的通知》（莆政综〔2019〕60号）要求建设标准化厂房的，按照可出租标准化厂房面积予以投资方租金补贴，享有补贴时间从项目建成投产后交付给首位租户使用时开始计算，期限为3年，补贴金额为每月每平方米2元，由园区管委会审核上报区财政按程序审批后予以兑现，补贴直接发放给投资方，每6个月发放一次。

　　六、城镇低效产业用地再开发分割登记

　　对于工业用地宗地，具备每个分割宗地单元界线封闭、具有独立使用价值的空间、符合消防安全和满足交通组织要求的，可办理工业用地宗地分割。办理工业用地宗地分割原则上不超过3宗，分割后每个宗地单位面积不得少于10亩。生产生活配套设施等非生产性建筑不能独立分割。对符合土地出让方案和合同约定建设标准化厂房的，可直接分层、分幢办理分割登记。

　　七、城镇低效产业用地再开发实施步骤

　　（一）开展调查摸底。各乡镇、街道、园区管委会根据国土空间规划（过渡期内根据土地利用总体规划、城市规划、园区规划）、城镇低效产业用地再开发范围等，对辖区内的城镇低效产业用地进行摸底调查，全面掌握用地现状与开发潜力，查清土地权属关系，了解土地权利人意愿。对符合改造条件的地块，要将拟列入改造开发范围标注在遥感影像图、地籍图和土地利用总体规划图上，建立城镇低效用地数据库，并与不动产登记数据库衔接。

　　（二）编制提升规划。各园区管委会会同区自然资源、住建等部门根据调查摸底情况及国土空间规划，结合园区整合提升规划等要求，编制辖区内低效产业用地再开发提升规划（可在园区提升规划中单列章节），明确再开发的目标任务、规模布局、功能定位、配套设施、开发时序、资金筹措平衡及保障措施等内容。

　　（三）制定年度计划。各乡镇、街道、园区管委会根据低效产业用地再开发提升规划，结合区域年度经济社会发展要求，按照“统筹平衡、突出重点、先易后难、分布推进”的原则，制定再开发年度实施计划，报区政府同意后执行。

　　（四）细化实施方案。各乡镇、街道、园区管委会根据提升规划和年度计划，与再开发实施主体充分协商，选定具体项目，制定实施方案。项目实施方案包括：拟改造地块的详细规划、土地用途、用地界线、容积率、绿地率以及建筑高度、建筑密度、配套设施、双控指标、实施主体、改造方式等。项目实施方案由项目业主向所在乡镇或园区管委会申报，经区政府研究同意后实施。

　　（五）实施改造评估。各乡镇、街道、园区管委会应加强项目实施跟踪评估，保证再开发工作规范有序开展，并对项目实施后产生的经济效益、社会效益、生态效益进行评估。

　　八、城镇低效产业用地再开发工作保障

　　（一）强化组织领导。区政府成立以区长为组长，分管副区长为副组长，区财政、税务、发改、工信、商务、招商、生态环境、自然资源、住建、科技、卫健、文旅、教育、民政、消防、行政服务中心及园区和有关乡镇、街道等单位负责人为成员的城镇低效产业用地再开发工作领导小组，负责组织领导和统筹协调工作。领导小组下设办公室，挂靠在区自然资源局，负责具体实施和协调工作。

　　（二）明确部门职责。城镇低效用地再开发实行属地负责、部门协同的操作原则。各乡镇、街道、园区管委会是本区城镇低效产业用地再开发的责任主体，负责辖区内再开发具体实施工作，包括委托技术单位开展城镇低效产业用地的摸底调查、上图入库及提升规划编制，指导再开发项目的具体实施，落实好相关资金扶持政策等。财政部门要将城镇低效用地再开发工作资金列入预算。区财政、税务、发改、工信、商务、招商、生态环境、自然资源、住建、科技、教育、卫健、文旅、民政、消防、行政服务中心应根据自身职责，主动靠前服务，认真履职，做好协同配合工作。

　　（三）强化监管考核。区自然资源局要协同相关部门制定城镇低效产业用地再开发工作的民主决策、信息公开、全程监管等配套工作制度，规范工作程序和土地市场秩序，严格执行土地出让相关程序，严防“权力寻租”等行为的发生；涉及土地出让的必须集体决策、公示结果，确保工作公开、公平、公正。所在乡镇、街道、园区管委会要切实履行执行主体的责任，在充分调查、了解土地权利人意愿基础上，选择1-2个宗地开展试点先行，积极拓宽再开发启动资金筹措渠道，严格控制好再开发的进度和成本，切实提高再开发运作水平。

　　九、本实施意见自印发之日起施行，有效期5年，原《莆田市涵江区人民政府关于推进城镇低效产业用地再开发促进高质量发展的实施意见》（涵政规〔2023〕3号）自本实施意见印发之日起废止。

　　莆田市涵江区人民政府

　　2024年1月19日

　　（此件主动公开）